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日常生活中，业主与物业的关系十分紧密，因而摩擦也时常发生。哪些问题该物业处理？哪些职责超出了物业的工作范围？4月14日，半岛问法热线80889800聚焦物业纠纷话题，文康律师事务所的李琼律师和刘帅律师在线与市民互动，从房屋公共维修基金到物业费、停车费的收取再到小区公共收益，律师从专业的角度为市民遇到的问题支招，受到了来电市民的称赞。

上午9点30分，两部热线电话交替响起。王女士家房子出现了漏水问题，找到物业公司要求帮忙维修，可物业却说房屋已经过了保修期，他们不再负责维修。“我想让物业用住宅专项维修基金维修自己的房屋，可物业以条件不符合为由拒绝。”王女士询问律师，自己的房子漏水了为什么不能用维修基金来维修？到底什么情况才能动用维修基金？自己该怎么处理才能解决漏水的问题？

就王女士遇到的问题，李琼律师给出了专业的解答。“房屋过了保修期后，并不是所有漏水都能直接使用维修基金，也不是物业一句‘不管’就可以免责的。”李律师表示，根据相关规定，住宅专项维修资金专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，只有属于小区共用部位，比如楼顶、外墙、公共楼道、上下水主管道等位置漏水，才可以申请使用维修基金，如果只是业主家中专有部分漏水，一般需要业主自行承担维修费用。

“想要使用维修基金，需要由业主、业主委员会或者物业公司提出使用申请，并且经过维修涉及范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，满足这些条件后才能按照流程启用。”李律师建议王女士可以先和物业一起排查确定漏水的具体位置和原因，分清是公共部位还是自家专有部位，如果属于公共部位，就可以要求物业配合启动维修基金申请流程，物业有义务协助办理；如果是室内自用部位漏水，物业也应当提供必要的协助和维修建议，王女士可以根据实际情况选择合适的维修方式。

物业费纠纷，是占比最多的物业纠纷类型，当天的来电中，不少市民都在吐槽这个问题。“我们小区卫生环境特别脏乱，电梯也长期出现故障，物业服务质量完全不达标，我就暂时暂缓缴纳物业费。”刘先生来电讲述，物业公司为了催缴物业费，采取了特别极端的方式，每天给他发送多条催费短信，甚至凌晨也不停发送，短信里还写着要“停水停电”“限制车辆进出小区”“冻结个人账户”这类威胁的话语。“这已经严重影响到我和家人的正常生活了。”刘先生询问律师，物业这么催费是否合理？该怎么维护自己的权益？

了解完刘先生的遭遇后，刘帅律师劝刘先生采取合法的方式维权。“首先需要明确的是，即便物业服务不达标，你也不能直接暂缓或拒缴物业费，这种做法并不妥当，物业服务存在问题和缴纳物业费属于两个不同的法律关系，不能以此为由直接拒缴。”刘律师建议刘先生应当先和物业公司协商整改服务问题，协商不成可以向住建等相关主管部门投诉，也可以通过诉讼的方式要求物业公司整改服务、减免相应物业费，“若直接拒缴物业费，后续可能会被物业公司起诉，让你自身陷入被动。”

针对物业过度催收，影响其正常生活的问题，刘律师表示，物业这些行为属于明显的违法行为。“根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费，限制门禁、限制车辆出入也属于该条款明令禁止的催费方式。”刘律师认为，物业公司频繁发送骚扰短信、凌晨骚扰以及言语威胁的行为，涉嫌违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的相关规定，会面临行政处罚，情节严重的还需承担更严重的法律责任。

“建议你保存好物业发送的催费短信、通话记录等相关证据，及时向住建局等相关单位投诉举报，要求对物业处罚并责令整改。也可以向法院起诉，要求物业停止侵害、赔礼道歉、赔偿相应损失，以此来维护自身的合法权益。”刘律师给出了建议。

问题1：车辆在小区被划，物业以不收费为由拒赔该怎么办？

前段时间，某小区业主徐先生把车辆停放在小区指定的公共停车位上，后来发现车辆被人严重划伤，车身多处漆面受损。徐先生第一时间就联系了物业公司，想让他们调取车辆停放区域的监控录像，找到划车的责任人，可物业公司却说监控损坏查不到，还表示小区停车不收费，所以他们不承担任何责任，既不配合提供监控，也拒绝赔偿损失。徐先生询问律师，物业以停车不收费为由拒绝承担责任合理吗？自己的车辆损失到底该由谁承担？

律师说法：徐先生，首先要明确，停车不收费，不代表物业无责任。第一，无论小区公共车位是否收费，物业公司作为小区的管理方，对小区公共区域的安全管理、秩序维护义务，其中就包括监控设备的日常维护、监控录像的保存，以及配合业主调查相关纠纷的义务。不能以“不收费”为由，完全免除自身的管理责任。第二，车辆被划后，物业若未尽到合理的安保、监控管理义务,导致无法找到划车责任人，进而造成业主损失扩大的，物业公司应当承担相应的补充赔偿责任。

问题2：物业私自涨停车费，业主该如何维权？

李女士是某小区业主。前段时间，小区的物业公司在没有提前通知任何业主，也没有和业主商量的情况下，就单方面私自提高了小区的停车费，小区的业主都觉得这种做法非常不合理，也不合法，李女士想询问律师，物业公司有权利私自上调停车费吗？面对这种情况，业主该通过什么方式来维护自己的合法权益？

律师说法：李女士，物业公司是没有权利私自提高小区停车费标准的，小区内的停车收费标准关系到全体业主的共同利益，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，同时调整停车费还应当提前进行公示，充分告知全体业主，物业公司未履行任何法定程序、未经业主大会同意就擅自提价，属于明显的违规行为。您和其他业主可以先联合起来与物业公司进行沟通协商，要求物业公司出示提价的合法依据，并立即恢复原先的停车收费标准；如果沟通协商没有效果，大家可以向当地的住建局、街道办事处、社区居委会进行投诉举报，由相关行政部门介入监督调解，责令物业整改。

问题3：物业擅自出租小区公共区域牟利不公示，业主该怎么办？

赵先生所在小区的物业公司经常在没有征求业主意见的情况下，把小区里的公共区域租给别人做商业活动，而且这些活动产生的收益从来没有向业主公示过，也没有进行过分发，赵先生询问律师，物业公司这样的做法合理合法吗？业主该怎么维护自己的合法权益？

律师说法：赵先生，物业公司这种做法是不合理也不合法的。根据相关法律规定，小区内的道路、绿地、大堂、楼道、外墙等公共区域属于全体业主共有，利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应当归全体业主共有，同时物业服务人有义务定期将共有部分的经营与收益情况以合理方式向业主公示，接受业主的监督。您可以先联合其他业主，正式要求物业公司公示公共区域出租的合同、收入明细、成本支出等相关账目，如果物业公司拒绝公示或者拒不返还属于业主的收益，已经成立业主委员会的，可以由业主委员会代表全体业主与物业公司交涉，追究其相应责任，要求物业公司返还收益并规范公示账目；若尚未成立业主委员会，各位业主可以先向街道办事处、乡镇人民政府以及住建主管部门进行投诉举报，相关部门会依据《物业管理条例》等规定责令物业限期改正并公开账目，逾期不改正的还会对物业处以罚款。

（半岛全媒体记者 蒋凯 宋泓睿）