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买卖、租赁、继承……与房产相关纠纷多种多样，这一话题一直是网友关注的热点。6月30日上午9点30分至11点30分半岛问法热线（0532-80889800）聚焦房产纠纷，山东文康律师事务所房晓杰律师、马丽律师实时接听市民来电，为市民解答相关疑惑。针对上午的来电情况，记者也对部分典型案例进行了整理，供读者参考。

热线接通后，马丽律师接到了一位李姓老人的来电。“我儿子之前贷款买了一套房子准备自住，签了购房合同和贷款合同，但是房子还没交付，儿子就意外去世了。”李先生说到伤心处仍有些哽咽，李先生告诉马律师，儿子生前未婚，李先生和老伴是他仅有的第一顺位继承人，但老两口今年都七十多岁了，没有稳定的经济来源，根本没能力偿还剩余贷款。

“去找开发商协商，对方却说合同签了就不能随便解除，银行也催着还款。”李先生询问律师，这种情况下，自己能不能要求解除购房与贷款合同？儿子已经交出去的首付款和已经还掉的贷款本息能拿回来吗？

马律师了解情况后表示，李先生完全有权向法院起诉要求解除两份合同。“司法实践中这种情况法院大多会支持你们的诉求，相关法律规定有清晰完整的依据。根据相关规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。您儿子当初签购房合同是以自住为目的，现在购房人本人意外离世，合同履行的主体不复存在，这套房子原本的自住目的已经客观上没办法实现，这件事是不能预见、不能避免也不能克服的客观意外，不属于开发商、银行，也不属于你们二老任何一方的过错，属于不可归责于合同双方当事人的事由，再加上你们两位继承人年过七旬，没有稳定收入，完全没有持续偿还房贷的经济能力，也明确不愿意继承这份购房对应的权利和还贷义务，如果强行要求你们继续按月承担高额房贷，会让你们晚年背负沉重债务，明显违背公平原则，也不符合当初签订购房合同的初衷。”马律师表示，法院审理这类案件时，都会综合考量继承人年龄、身体状况、收入来源、生活负担等现实情况，对于你们这种明显不具备履约能力的情形，大概率会准许解除商品房预售合同。

“其次是关于按揭贷款合同，这份贷款合同是依附商品房预售合同才签订地从合同，贷款的唯一用途就是支付这套房屋的购房款，根据规定，商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同订立的根本目的随之落空，你们一并要求解除贷款合同的诉求法院应该会予以支持，同时两份合同全部解除后，开发商需要把你们当初支付的首付款，以及你们已经偿还给银行的全部贷款本息全额返还给你们，房屋剩余没有还清的全部银行贷款，由开发商直接向银行清偿，不用两位老人承担剩余还贷责任。”马律师建议李先生起诉的时候可以把开发商列为被告、放款银行列为案件第三人，一次性主张解除两份合同、返还钱款、由开发商结清剩余贷款，省去分开诉讼的麻烦，不用再独自承担月供压力。

当天上午，房晓杰律师也接到了一位老人的来电。“我已经写了一份遗嘱，将名下的数套房产和存款均留给唯一在世的小女儿，但有一个条件是小女儿需要每天上午来给我做饭、陪我聊聊天，但写完遗嘱后小女儿并没有尽到遗嘱约定的义务，一周仅来看望两三次。”老人询问，这种情况下，自己能否重新立遗嘱？

在沟通过程中房律师了解到老人年事已高，也对其进行劝导：“小女儿是其唯一在世的孩子，目前也已经退休了，考虑到小女儿年龄也不小了，有可能身心、家庭、照顾儿孙方面也存在部分羁绊，因此建议您首先就不满意之处与小女儿协商，明确告知其要求，争取女儿严格履行遗嘱约定的抚养义务。”

同时，房律师也肯定了老人的权利：“您自书遗嘱是符合法律要求的，但是如果协商不成您也可以再行拟定其他遗嘱，就财产及抚养事项进行更详细的规定，若拟定其他自书遗嘱并且生效后，以最后一次立的遗嘱为准。”

问题1：卖房人在过户前将房产恶意抵押给银行，买方该怎么办？

赵先生从卖方王某手里买了一套安置房，支付完房款后入住，双方约定待房屋可以办证后过户。后来他一直催促王某办理过户，王某告诉赵先生，他又将房屋抵押给银行办理贷款，现在房子无法过户给赵先生了。赵先生询问，自己作为买方该怎么办？

律师说法：赵先生，《中华人民共和国民法典》第三百一十一条明确了善意取得制度，只有抵押权人也就是银行在取得抵押权利时是善意、完成合理审查、支付对应合理对价并且完成登记，才能依法取得合法有效的抵押权。银行属于专业金融机构，相比普通老百姓，具备更强的房产交易风险识别和核查能力，在办理房产抵押放贷业务时，负有法定的尽职审查义务，必须完整核实抵押物真实权属、房屋实际占有使用情况、抵押物价值以及后续抵押权能否顺利实现这些关键信息，正常流程里银行应当实地查看房屋，确认实际居住人、房屋真实交易状态，可这家银行没有做任何实地核查，完全没有发现房屋早就已经卖给你、由你实际长期入住使用的关键事实，没有尽到专业机构应尽的审核责任，这种情形下银行办理抵押时就不能被认定为法律意义上的善意第三人，自然无法合法取得这套房屋的抵押权，对应的抵押登记也就不具备合法效力，你向法院提起诉讼提交购房合同、全额转账凭证、长期入住的相关证据，就能请求法院判令银行注销案涉房屋的抵押登记，抵押登记撤销之后，你再另行起诉要求王先生配合完成房屋过户手续即可。

问题2：为方便继女择校变更房产份额，离婚后女方凭高份额房产证要求分房该怎么办？

王先生和赵女士偶然认识后很快谈恋爱登记结婚，赵女士之前有过一段婚姻，并有一个女儿。结婚后，赵女士以方便孩子上学择校为由，要把户口迁到王先生家这边。出于信任，王先生就把原本登记在他和他父母三个人名下的拆迁安置房做了产权变更，变更之后房产份额他只占1%，赵女士占99%。两人结婚一年八个月，赵女士就去法院起诉离婚，当时法院没有判决离婚。之后两人就一直分开居住，分居满一年，赵女士第二次起诉离婚，态度十分坚决，王先生也清楚这段婚姻实在没办法继续走下去，就同意通过调解方式办理了离婚手续。现在赵女士拿着标注她占有99%房产份额的不动产权证，要求完全按照房产证上登记的比例分割这套房产，王先生认为，这套房子本来是父母拆迁得来的，只是当初为了孩子上学才改的份额，并不是他真心愿意的，他询问律师，这种情况下，法院会不会直接按登记份额判分割房产？

律师说法：王先生，法院并不会只单纯依照房产证上登记的99%、1%的份额直接分割这套房屋，你完全可以向法庭完整陈述房屋来源、变更份额的真实缘由，并提交对应证据争取房产归你所有，或是仅向对方支付少量补偿。依据最高人民法院发布的关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（二）第五条规定，不管是婚前还是婚姻存续期间，一方把自有房屋变更登记到另一方或是双方名下，离婚时双方对房屋分割无法协商一致，要是夫妻共同生活的时间本身比较短，同时赠与房产的这一方不存在重大过错，法院可以根据当事人的诉求判决房屋归当初出资、提供房屋的这一方所有，裁判时会结合当初变更产权份额的真实目的，综合考量两人共同生活时长、有没有生育共同子女、双方是否存在离婚过错、各自对家庭做出贡献还有房屋当下的市场价格等多项内容，再判定拿到房屋的一方要不要给对方补偿以及补偿具体金额。这套房产根源是你父母的拆迁安置房，本身不是你们婚后共同购置的房产，当初调整产权比例纯粹是为了赵女士女儿落户择校，并不是你无偿自愿将绝大部分房产赠与对方的真实意思表示，你们婚姻存续时间仅有一年八个月，婚后也没有生育属于你们二人的共同子女，这段婚姻最终走向破裂也不能归责于你。只要你能拿出拆迁安置的相关材料、当初协商变更份额是为子女上学的聊天记录等证据，向法官完整说明整件事的来龙去脉，相信法官会重点考量房屋原始来源和你这边的贡献，不会仅凭产权登记比例直接分割房产，会结合全案事实作出兼顾公平的裁判结果。

问题3：全款买的房被开发商私自抵押遭查封，银行起诉要执行该如何维权？

韩先生之前和某房地产开发公司签了《商品房买卖合同》，当时就把全部房款还有配套费一次性交清，开发商开了对应的收款收据。房子交付后，韩先生一家人一直住到现在。可开发商私自拿包含韩先生这套房在内的五十套房子做抵押，向银行贷了款，之后开发商没钱还贷款本息，银行就把开发商告到法院，法院判开发商还本付息，同时认定银行能对这批抵押房产拍卖、折价的钱优先受偿。银行申请强制执行，法院直接把房子查封了。韩先生询问律师，买房和交钱都在房屋设立抵押之前的情况，能不能保住自己的房子？

律师说法：韩先生，你不用过度担心，结合你的全部购房、入住时间线以及现有法律规定，你完全享有能够排除法院强制执行这套房屋的合法民事权益，法庭最终大概率会驳回银行的诉讼请求。依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者以居住为目的购买房屋并且已经付清全部购房款，主张自己的房屋交付权利优先于工程价款优先受偿权、银行抵押权以及其他普通债权的，人民法院应当支持。根据你的描述，你的全部交易流程时间都完全符合受保护的情形，你签订书面购房合同、全额付清房款、收房入住，这几件事全部发生在开发商办理抵押登记、法院查封房屋之前，整套流程里你没有任何过错，没能办理过户也是开发商私自抵押房屋造成，不是你自身原因导致，结合你全家多年在此居住、购房纯粹满足家庭居住刚需的客观事实，法庭能够直接认定你属于法律规定里的商品房消费者，你的居住权益优先级高于银行的抵押权。开庭时你把商品房买卖合同、全款和配套费缴费收据、房屋交付手续、多年水电物业缴费记录这些能证明你早已全款收房、实际自住的证据全部提交法庭，清晰地向法官说明买房、交钱、入住均早于抵押和查封的时间顺序，法官会结合司法解释优先保护自住购房者生存居住权益的裁判精神，认定银行不能执行你的房屋，也不会支持银行拍卖处置这套房屋的诉求。

（半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 宋泓睿）